Desde el 22 de mayo de 2026, los anfitriones que rentan inmuebles en plataformas como Airbnb, Booking o similares en la Ciudad de México tienen 30 días para registrarse en el nuevo padrón oficial. El registro se realiza en el portal www.estanciaeventual.cdmx.gob.mx y el folio que se obtiene será indispensable para seguir ofertando el servicio de hospedaje temporal en la capital.
El trámite tiene una dimensión administrativa, pero sus efectos van más allá: al solicitar el RFC del anfitrión, la ubicación del inmueble y las plataformas utilizadas, el padrón vincula directamente la actividad turística con las obligaciones fiscales federales y locales. Para muchos anfitriones de Airbnb, este registro puede ser el primer punto de contacto formal con la autoridad fiscal por esta actividad.
Qué información pide el registro
Para obtener el folio, los anfitriones deben proporcionar la siguiente información a través del portal:
- Datos generales e identificación oficial.
- Domicilio del anfitrión y del inmueble.
- RFC del anfitrión.
- Acreditación del inmueble.
- Póliza de responsabilidad civil vigente.
- Información sobre las plataformas mediante las cuales se oferta el alojamiento.
Al iniciar el trámite se genera un prefolio provisional mientras la autoridad valida la documentación. Una vez aprobada, se emite el folio definitivo. Sin ese folio, el anfitrión no podrá ofertar legalmente el servicio de hospedaje temporal en la ciudad.
El padrón distingue entre perfiles de anfitrión: quienes tienen hasta tres inmuebles destinados a hospedaje temporal acceden a un registro simplificado. Quienes tienen cuatro o más propiedades se sujetan a un tratamiento de carácter mercantil, similar al de establecimientos de hospedaje.
El ISR que retiene Airbnb y lo que debes hacer con él
Para personas físicas que obtienen ingresos por hospedaje mediante plataformas digitales, el régimen fiscal aplicable es el de la Sección III del Capítulo II del Título IV de la Ley del ISR. El SAT identifica expresamente dentro de ese régimen a quienes obtienen ingresos por hospedaje o alojamiento a través de plataformas como Airbnb.
Bajo ese esquema, la plataforma retiene al anfitrión el 4% del total de ingresos percibidos por hospedaje, sin incluir el IVA. Esa retención tiene carácter de pago provisional de ISR. Cuando se cumplen los requisitos previstos en la ley —incluyendo el límite de ingresos aplicable—, el anfitrión puede optar por considerarla como pago definitivo, lo que simplifica sus obligaciones de declaración.
Un punto crítico: este registro local no sustituye la inscripción y tributación federal. El anfitrión debe verificar que su régimen fiscal ante el SAT corresponda a la actividad que realiza, que el RFC esté actualizado en la plataforma y que las constancias de retención coincidan con los ingresos realmente percibidos.
El IVA en rentas de Airbnb
El servicio de hospedaje temporal causa IVA. En operaciones intermediadas por plataformas digitales, la plataforma está obligada a retener al anfitrión persona física el 50% del IVA cobrado. Cuando la tasa general del 16% aplica, esa retención equivale a 8 puntos porcentuales.
Hay un dato que muchos anfitriones de Airbnb desconocen: si el anfitrión no proporciona su RFC a la plataforma, la retención de IVA sube al 100%. No compartir el RFC no elimina la obligación fiscal; solo hace que el costo sea mayor para el propio anfitrión.
Adicionalmente, el anfitrión debe conservar todos los documentos generados por la plataforma: CFDI emitidos, constancias de retención, depósitos bancarios, comisiones, cargos de limpieza, tarifas adicionales y reembolsos. Todos esos elementos pueden incidir en la determinación fiscal de la operación.
El impuesto que Airbnb no paga por ti: el hospedaje local
Uno de los errores más frecuentes entre anfitriones de Airbnb es asumir que las retenciones de ISR e IVA que hace la plataforma cubren todo el cumplimiento fiscal. No es así.
Además de las obligaciones federales, el servicio de hospedaje temporal está sujeto al impuesto sobre hospedaje (ISH), que es un gravamen local. En la Ciudad de México, ese impuesto existe con independencia de que la operación se realice mediante una plataforma digital. El nuevo padrón, al identificar inmuebles, anfitriones y plataformas, facilita precisamente que la autoridad local detecte operaciones sujetas a ese impuesto que antes podían pasar desapercibidas.
En algunos casos, la plataforma retiene directamente el ISH y lo entera al estado correspondiente, lo que libera al anfitrión de ese paso específico. Pero incluso en ese escenario, el anfitrión debe conocer su obligación y confirmar que la plataforma la está cumpliendo por su cuenta.
Qué cambia si eres persona moral
Sociedades inmobiliarias, operadoras de alojamiento o administradoras de inmuebles que utilizan Airbnb u otras plataformas también están alcanzadas por el régimen de retenciones. A partir de 2026, las plataformas deben efectuar una retención del 2.5% de ISR sobre el total de ingresos que las personas morales obtengan a través de ellas, sin deducción alguna. Esa retención es acreditable contra pagos provisionales o contra la declaración anual.
Para las personas morales, el registro local se convierte en un punto de cruce de información: la autoridad capitalina conoce el inmueble, el titular y la plataforma; la plataforma genera información fiscal sobre ingresos y retenciones. Esa trazabilidad combinada exige que la operación esté correctamente documentada en todos sus frentes.
Tres niveles de cumplimiento que todo anfitrión debe revisar
El registro en el padrón de la CDMX es el punto de partida, no el punto de llegada. Los anfitriones de Airbnb deben revisar su situación en tres niveles:
Administrativo: obtener el folio, mantener vigente la póliza de responsabilidad civil, registrar correctamente el inmueble y cumplir con los dos informes semestrales que exige la Ley de Turismo local.
Fiscal federal: confirmar el régimen de tributación ante el SAT, el tratamiento de ISR, la retención aplicable, la causación del IVA y la emisión o conservación de CFDI. Verificar que el RFC esté actualizado en la plataforma para evitar retenciones del 100% de IVA.
Fiscal local: revisar la causación del impuesto sobre hospedaje en la Ciudad de México, quién lo retiene y entera, y si existen obligaciones propias de declaración o pago que correspondan al anfitrión según la legislación local vigente.
El nuevo padrón convierte una actividad que en muchos casos operaba con baja visibilidad fiscal en una operación identificada, trazable y sujeta a supervisión por parte de la autoridad local y federal. Quienes ya rentan en Airbnb tienen 30 días para registrarse. El momento de revisar también la situación fiscal es el mismo.