Cómo crecer en el sector inmobiliario
¿Vivimos un boom en el sector? No exactamente. Alfredo Elías Urdaneta, director de Operaciones de Grupo Metrópolis, es una de las voces empresariales más sensatas y aporta su brújula e, incluso, su compás moral.
En los últimos tres años el precio de la vivienda, tan sólo en la CDMX, se ha encarecido alrededor del 70 por ciento. Hoy las desarrolladoras enfrentan no sólo el encarecimiento de insumos como el cemento, sino la incertidumbre de la economía mexicana ante la renegociación del TLCAN y las ocurrencias de Donald Trump. En el caso de Grupo Metrópolis, fundado en 1985, esto parece no ser un problema porque hay mucha demanda y “la gente sigue comprando”. ¡Cuál crisis, se preguntarían los clásicos!
De acuerdo con el Informe del mercado inmobiliario en México 2017, realizado por Lamudi, el crédito hipotecario en México sigue creciendo y es el cuarto más grande de la región. Además, los Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces (FIBRAS) se han convertido en una de las opciones más recurridas para invertir en bienes raíces. Aunado a esto, el hecho de que el Infonavit haya extendido su línea de crédito en cerca de 100 por ciento, da la posibilidad de que las familias pueden cofinanciar su inversión para adquirir un producto inmobiliario.
Urbes como la Ciudad de México, Puebla, Querétaro y Guadalajara viven un crecimiento económico y demográfico que se traduce en mercados apetitosos para los desarrolladores. La meta, literalmente, es el cielo.
México vive una explosión de proyectos inmobiliarios pese a la depreciación del peso…
AEU Aunque son tiempos difíciles se presentan muchas oportunidades, porque el bono demográfico, de vivienda sobre todo, viene con una generación de muchos jóvenes entrando a la vida productiva. Necesitan lugares donde trabajar, donde comprar, necesitan una vivienda. Aunque sí hay mucha construcción la demanda existe. La clave aquí es definir el producto adecuado para las necesidades de esta nueva demanda, que no es del todo similar a lo que hemos visto en los últimos 20 años.
Hay muchos centros comerciales en la CDMX y se crean desarrollos que fungen como una especie de ‘microciudad’. ¿Qué exige la gente?
AEU El tema de la movilidad se ha vuelto cada vez más complicado, los proyectos de usos mixtos resuelven muchas de las necesidades de una persona en un solo lugar. Hace 10 años desarrollamos Parques Polanco; hoy, Parques Plaza. Son proyectos de usos mixtos donde encuentras vivienda, comercio y oficinas en el mismo lugar. No todos pueden trabajar, vivir y hacer compras en un mismo complejo, pero tratamos de ofrecerles a los residentes que tengan la opción de hacer compras básicas, ir a bancos, la tintorería… Este tipo de proyectos generalmente se ubican muy cerca de los principales corredores de oficinas [de la CDMX].
Parques Plaza está en la Anáhuac, ¿Exploran colonias que antes eran populares?
AEU Son colonias que estuvieron desarrolladas y maduras durante muchos años con casas. Hoy la gente se vuelve a dar cuenta que se trata de ubicaciones muy buenas. Nuestro proyecto dentro de la colonia Anáhuac… [tiene cerca] el edificio de la torre de Pemex, la oficina de Hacienda de Bahía de Santa Bárbara que mucha gente conoce. La verdad es que está a cinco minutos de Polanco y a 10 del corredor de Reforma. Es una zona que hace muchos años estaba en la periferia de la ciudad y donde hoy hay industrias que se vuelven a mover y liberan predios de dimensiones muy importantes donde se pueden hacer estos nuevos desarrollos.
¿Qué tan complicado es hallar terrenos en la Ciudad de México?
AEU Es muy complicado, un terreno en breña es casi inexistente. Hay que ser muy creativos, a lo mejor comprar un conjunto de propiedades para integrar un predio. Para un proyecto de usos mixtos se necesitan predios de dimensiones grandes y es complicado encontrarlos con un solo vendedor. Las fábricas fueron –desde hace 10 años– algunos puntos que se han reubicado. Ahora algo que se ha puesto de moda es que las agencias [de autos] que tenían predios de metrajes importantes se están transformando en proyectos de usos mixtos. Hay construcciones con más pisos de los permitidos en la que las inmobiliarias pudieron llegar a acuerdos no legales con las autoridades.
¿Ustedes cómo controlan sus inversiones para no caer en estas prácticas?
AEU Nosotros invertimos a través de un fondo institucional, tenemos varios inversionistas terceros a la desarrolladora, tenemos un consejo de administración, un comité de inversión. Éste ni siquiera nos autoriza proyectos donde lo que se planea construir va más allá de lo permitido. También sabemos que si tienes permiso de tres pisos y haces cuatro, ese cuarto piso no se va a poder escriturar, no se va a poder revender, va a tener problemas. Llevamos 32 años desarrollando proyectos inmobiliarios y nunca hemos tenido problema en ninguno de no poder escriturar o tener algún problema de licencias. Es la filosofía que toma cada desarrollador, habrá algunos más arriesgados que quieran salirse de las normas y tomar ventaja.
Fotos: Alfonsina Montes de Oca
En este sentido, ¿qué le aconsejas a quien va a comprar un departamento?
AEU Para una familia adquirir un departamento es una de las inversiones más grandes dentro de su patrimonio y sería tomar un riesgo innecesario. Mucha gente confía en los desarrolladores y no revisa siquiera si la propiedad es suya o si tienen licencia de construcción, o si existe un régimen de propiedad en condominio. Recomiendo a cualquier comprador que revise toda la documentación legal antes de adquirir un departamento. Nosotros tenemos toda la transparencia con nuestros clientes, en el mismo contrato mencionamos el número de oficio de todos los permisos, el régimen de condominio… Si hay algún crédito hipotecario sobre la propiedad, un crédito puente, se le explica a los clientes. También hemos visto que hay clientes en otros proyectos que no pueden escriturar porque el inmueble está dado en garantía con un banco. Puede sí tener todos los papeles, pero si está gravado por un banco también va a tener problemas.
Se viene un año de incertidumbres con el TLCAN, el precio del cemento y demás. ¿Cómo ves al sector inmobiliario para 2018?
AEU Sí, es verdad, hay bastante incertidumbre: los costos de construcción han subido, pero creemos que haciendo las cosas bien y diseñando el producto adecuado para el mercado, son buenos años. No se está reflejando en las absorciones toda la incertidumbre que hay… la gente sigue comprando viviendas, invirtiendo con nosotros. Los créditos puente siguen siendo competitivos, sabemos que nuestros clientes siguen tomando buenas condiciones de hipotecas. Vemos que es una buena oportunidad en el sector. El momento en el que estamos es muy interesante.
¿En qué consiste un crédito puente?
AEU Es un préstamo que le hace el banco al desarrollador para que pueda construir. Una vez que terminamos los departamentos, le entregamos a los clientes y ellos toman un crédito hipotecario. El crédito hipotecario no lo entregan hasta que se entrega la vivienda terminada, entonces damos financiamiento a los clientes donde nos pagan tal vez el 30 por ciento del valor del departamento durante los meses de construcción y el 70 por ciento hasta la entrega. El banco nos financia a nosotros para completar ese 70 por ciento que no estamos recibiendo del cliente en lo que se entregan los departamentos.
Por su perfil la mayoría adquiere créditos a través de los bancos. ¿Hay otras opciones?
AEU La mayor parte de nuestras ventas son de contado o por créditos bancarios. Algunos créditos van con cofinanciamiento, con el Infonavit.
Infonavit aumentó su línea de crédito…
AEU Eso nos ayuda, mucha gente lo aplica. A lo mejor algunos completan con créditos bancarios que son un poco más bajos en tasa [de interés].
Tu padre, Alfredo Elías Ayub, trabajó para el gobierno de Alfredo del Mazo. ¿Tendrán proyectos con el Estado de México con el gobernador electo?
AEU Ahorita no tenemos ningún proyecto en el Estado de México, (pero) Metrópolis tiene un lineamiento donde participa en las principales ciudades del país, ya sea CDMX, Estado de México, Querétaro, Puebla, Monterrey, Guadalajara, Cancún… Hoy tenemos proyectos en Puebla, Guadalajara y Ciudad de México.
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