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¿Qué son los Fideicomisos de Inversión y Bienes Raíces (Fibras) y por qué son un negocio?

14 julio, 2017

En el juego de los inmuebles ha ido creciendo un nuevo negocio en el que ahora tú puedes resultar ganador.

 

Cuando Gustavo Tomé no tiene la mirada en sus monitores llenos de indicadores financieros, ve por su ventana más de 70 edificios de corporativos de Ciudad de México. Edificios como ésos son la materia prima de uno de sus negocios. Tomé es el líder de los inversionistas que administran Fibra Plus, una empresa que consiguió casi dos mil millones de pesos como parte de su salida a la Bolsa en noviembre del año pasado.
 

Parte de su paisaje es la “milla dorada” del Paseo de la Reforma: 1,800 metros que empiezan en la Torre Mayor y terminan en el cruce con Insurgentes, donde los Fideicomisos de Inversión y Bienes Raíces (mejor conocidos como Fibras) han generado en el último lustro un lucrativo negocio con el alquiler de espacios para centros comerciales, bancos, cines, tiendas de artículos de lujo y, por supuesto, oficinas –el polo financiero de la ciudad–. Todas las empresas quieren estar ahí, en esa milla: bancos, aerolíneas, telefónicas, hoteles, e incluso la Bolsa Mexicana de Valores y los propios Fibras… ¿Cómo repuntaron estas empresas en un negocio que requiere mucho capital? No se trata de una gran chequera, sino de muchas no tan grandes.
 

Oportunidades para muchos

Los Fibras se alimentan de varios inversionistas que reúnen cierta cantidad de dinero para comprar, desarrollar y administrar bienes raíces destinados al arrendamiento. De esta manera se diluyen riesgos; por ejemplo, si alguna propiedad sufre un siniestro y queda inservible, las demás, al ser administradas por el Fibra, siguen generando ingresos que mantienen la rentabilidad de todo el fideicomiso. Lo que antes eran propietarios inconexos se convierten en socios inversionistas. Así, el Fibra se vuelve un instrumento financiero que puede incluso cotizar en la bolsa para atraer más capital.
 

Aunque algunos expertos advierten que el espacio de crecimiento de los Fibras se acotará por

la escasa disponibilidad de terreno para construir en zonas de alta plusvalía, la elevada desocupación de espacios de oficinas, la tendencia a la baja de los precios de las rentas y los matices de incertidumbre que pintan los cielos de la economía mexicana con un peso que no termina de recuperar terreno, Gustavo Tomé afirma que los Fibras tienen mucho hacia dónde crecer: “En este país hay terrenos, plazas, naves industriales y oficinas con potencial para valer millones. Lo que se demanda son empresarios e inversionistas de visión que aporten al desarrollo de este negocio; que lo entiendan”.
 

Hijo de un textilero, hizo sus primeras inversiones en las energías limpias e internet, y supo identificar el momento apropiado para salir del negocio de la maquila de prendas de vestir. Así llegó a los

Fibras, que ahora están en pleno boom: sus ingresos brutos crecieron 26.54 por ciento en 2016 y sus utilidades netas juntas significaron alrededor de 16,000 millones de pesos ese año. Aunque apenas van comenzando, el sector representa sólo el 0.17 por ciento del producto interno bruto (PIB) del país y el valor combinado de todos los activos que manejan los 11 Fibras que actualmente cotizan en la Bolsa Mexicana de Valores no suman más de lo que valen 86 edificios del Corredor Reforma.
 

El optimismo de Tomé en este tipo de instrumentos y en que pronto llegarán más inversores no es una mera intuición. Un análisis financiero de la Universidad Autónoma de Nuevo León publicado el año pasado señala estos instrumentos como seguros y rentables, cuando su portafolio está diversificado. Concluye que “están dirigidos a los accionistas que buscan la retribución de dividendos de forma continua, ya que 95 por ciento de la utilidad […] es distribuida” de manera trimestral, en vez de anual. Entonces, ¿cómo jugar tus fichas para entrar al juego de los Fibras? Primero hay que conocer las reglas de la partida.
 

El ABC de los Fibras

Un Fibra es un fideicomiso de inversión que compra, construye y arrienda toda clase de bienes raíces que no pueden ser vendidos en un lapso de cuatro años. Prácticamente cualquier persona física con activos físicos o capital puede hacer negocio con un Fibra ya establecido, o puede crear uno propio. No es necesario cotizar en la bolsa.
 

¿Qué maneras existen para asociarse con estos fideicomisos? Las que el empresario identifique, pero principalmente: que un propietario de terrenos los intercambie por acciones del fideicomiso en la bolsa y que esos papeles trabajen para él; o bien, que el propietario traspase los activos al Fibra, se genere dinero líquido y se convierta en un socio activo de la compañía. Todo “está en la manera en que negocie, pues es como podría conseguir otras condiciones y opciones para las oportunidades que vengan”, dice el director de Fibra Plus.
 

No existe un número mágico de activos que debe poseer en su portafolio un interesado como mínimo para acercarse a un Fibra o, mejor aún, para crear uno de estos instrumentos. Y el ejemplo es que entre los Fibras públicos la distancia que existe entre el fideicomiso de mayor con el de menor tamaño es prolongado. Mientras los activos totales que dan vida a Fibra Uno sumaron poco más de 194,500 millones de pesos al cierre de marzo del 2017, los que manejan Fibra HD y Fibra Plus rondaban un valor cercano a los 2,690 millones de pesos cada uno en el mismo lapso.
 

“Se tiende a pensar que los Fibras tienen que ser muy grandes para listarse en la BMV y no es así”, explica Esteban Polidura, director de inversiones para México en UBS. “Si un propietario aporta un terreno para un Fibra que valdrá 500,000 pesos y los costos se valoran en 300,000 pesos, no tiene sentido; pero si en el portafolio se meten activos y más inversionistas, por ejemplo, por 10 millones de pesos, otro es el resultado. El mensaje sería que no hay receta mágica general, pero sí análisis para cada caso en particular”, apoya Jorge Caballero, socio líder para el sector inmobiliario de KPMG México.
 

Lo que sí es conveniente, coinciden los especialistas, es que una persona física o moral con un portafolio de activos comience primero por crear un fideicomiso de tipo privado, para llevarlo en una segunda etapa al mercado de valores, levantar recursos que apuntalen su expansión y, por tanto, se haga pública su operación. Esta opción, dicen en KPMG, permitirá a los inversionistas robustecer su ruta de aprendizaje y aminorar riesgos, además de reducir gastos como asesores fiscales, un gran

departamento contable y los honorarios de los fiduciarios, que terminan impactando el patrimonio.
 

Por su parte, para UBS el patrimonio es lo que se debe “proteger y expandir” hasta donde sea posible. En los Fibras el horizonte todavía está lejos de alcanzar. Proyectos relacionados con la industria energética o la construcción de infraestructuras carreteras darán vida a las llamadas “Fibras E” (Pemex ya está diseñando la suya) y nuevos clústeres industriales, centros comerciales, oficinas, hoteles, escuelas y muy pronto la vivienda en renta también mantendrá pujante a los Fibras, aún con una renegociación en ciernes del Tratado de Libre Comercio, que pegaría al sector automotriz, o los vaivenes del tipo de cambio y el repunte constante de la inflación que pudieran despertar la duda entre los inversores.
 

Pero esos temores todavía no han ahuyentado el desempeño económico del país. En el primer trimestre del año, la ocupación promedio de naves y parques industriales fue del 97.4 por ciento para los Fibras en su conjunto, impulsada básicamente por la dinámica económica de las ciudades de México y Guadalajara. Y todavía se requerirá de más espacio, por lo menos para el negocio de la logística que ya está viviendo un nuevo estímulo con el arribo de Amazon al país y su propuesta de comercio electrónico. El gigante de internet necesita espacio para resguardar y repartir lo que sus consumidores le mandan traer de otras partes del mundo.
 

Tan sólo en Ciudad de México, este año se necesitarían 2.5 millones de metros cuadrados para su renta en distintos negocios, principalmente el industrial, de acuerdo con una estimación del Fibra Prologis. Este dato no desanima a los inversionistas, pese al pico del 6.17 por ciento que alcanzó la inflación en mayo, que suma ya diez meses continuos de subidas y está muy lejos del tres por ciento que el Banco de México estimaba para ese mes de 2017.
 

Ésta es una mala cifra que espanta cualquier plan de los Fibras, pues una reducción del poder adquisitivo significa, por ejemplo, que menos consumidores irán a los negocios que albergan los centros comerciales que administran estos fideicomisos y otras compañías. Al menos el estimado de crecimiento para la economía mexicana en 2017 ya fue ajustado a la alza por la Secretaría de Hacienda en un rango de entre 1.5 y 2.5 por ciento en relación con el 2016, gracias a un buen dato económico registrado en abril. Por ello, Banxico cree que el país crecerá a una tasa de entre 1.7 y 2.7 por ciento en 2018.
 

“Desde los bancos de inversión se tiene una visión positiva para el sector de los Fibras y los que pretendan entrar a ellas”, dice Esteban Polidura. “Hay Fibras que permiten a los inversionistas participar en diferentes temas: industrial, comercial y oficinas, y eso les permite tener acceso en general a diferentes directrices de crecimiento de su rentabilidad. Para los Fibras industriales el reto es retener a aquellos clientes tentados a salir de México por el tema de la incertidumbre en relación con Estados Unidos; para el segmento comercial es mantener la confianza del consumidor. Pero la clave es la flexibilidad para renegociar y no dejar ir a sus clientes”, añade el ejecutivo de UBS.
 

El siguiente paso

La red de consultoría KPMG identifica la siguiente etapa de los Fibras: en los próximos años se especializarán en nuevos mercados, y para ello necesitará empresarios con activos para negocios de otras índoles: “Están los Fibras mixtos… Pero lo que estamos viendo es la llegada de un nuevo producto en materia inmobiliaria: la vivienda en renta. Éste ha sido un asunto personal y patrimonial históricamente, pero no se había explotado en México el tema de dónde hay ciertas instituciones que se dedican a construir y rentar departamentos. Es lo que vamos a ver en las siguientes tendencias”, advierte Jorge Caballero.
 

La firma de bienes raíces Alignmex apoya la oración de KPMG. Estima que después del 2020

la Ciudad de México y su zona conurbada concentrarán una demanda de, cuanto menos, 40,000

viviendas, de las cuales unas 20,000 serán para rentar. Este dato ya lo conocen firmas en la Bolsa Mexicana de Valores que van a buscar liquidez a través de los certificados de capital de desarrollo (conocidos como CKD) para construir bienes inmuebles habitacionales; saben que construir vivienda también genera dinero líquido, por las rentas y por la plusvalía que se suma con el tiempo.

“Vemos esto con muy altas posibilidades de tener un impacto positivo. Porque a final de cuentas, poco más del 30 por ciento de los habitantes de Ciudad de México viven en una casa en renta. Es por eso que podremos ver a los Fibras con más inversión en el rubro”, dice Caballero.
 

El siguiente paso para los Fibras es construir torres residenciales para departamentos y para eso se necesita de inversores con terrenos y capital. Eso es lo que Gustavo Tomé y los líderes de otros Fibras buscan para cristalizar sus proyectos inmobiliarios, pero el director de Fibra Plus aclara que todos pueden acercarse a los Fibras, pero no todos estarán en posibilidad de hacer negocio con ellos. “No incentivaría a nadie a que haga un Fibra porque sí; éstos son instrumentos para beneficiarse de su escala, así que algo menor en escala puede tener un incentivo menor y al final resultará demasiado poner una cantidad fuerte de dinero en algo poco relevante. En la escala y visión de objetivo debe centrarse la discusión. Así sí habrá oportunidad”.

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