Ahora tendrás que emitir factura cuando vendas inmuebles
Antes sólo era necesario ceder las escrituras.
Además de la dolorosa implementación de la factura 3.3, según el diario Reforma, el Servicio de Administración Tributaria (SAT) exigirá que cuando se realice una venta de inmueble, los notarios retengan el 20 por ciento de la venta por concepto de ISR, y si es un local comercial, el 16 por ciento por IVA, para declararlos a la autoridad fiscal. Además, el notario deberá emitir una factura a nombre de quien se quede el inmueble como un complemento de pago fiscal. Todas las operaciones inmobiliarias que involucren propiedades que se pusieron en venta desde el 2014 (cuando empezó a usarse el CFDI) tendrán que hacerse bajo este nuevo esquema.
Según esto, el objetivo es que las discrepancias fiscales se detecten de manera más sencilla, así como prevenir delitos relacionados con el lavado de dinero y cosas así. Eso suena bien, pero, ¿sabes qué no suena tan bien? Que en el pasado, el SAT le ha cobrado de más a algunos contribuyentes cuando se hace una enajenación de inmuebles.
Después de que se lleva a cabo una venta, el SAT detecta que el contribuyente tiene más depósitos que ingresos declarados y los califica como ingresos omitidos. Los ingresos omitidos implican multas y recargos para el contribuyente.
La ley dice que en este tipo de ventas, a la ganancia acumulada se le debe aplicar la tasa para calcular el ISR. En este caso, la ganancia acumulada es lo de la venta menos el costo de adquisición del inmueble y el costo de construcción. Ese número se divide entre los años de antigüedad de la propiedad (máximo 20 años); lo que dé es la ganancia acumulada.
Entonces, imaginemos que en una venta de 10 millones de pesos, el notario retiene 1 millón de pesos de los ingresos y deposita los 9 millones restantes en el banco. Digamos que la ganancia acumulada es de 300 mil pesos. Cuando el notario hace la declaración de la ganancia acumulada, el SAT se da cuenta de que entre lo depositado en el banco (9 millones) y la ganancia (300 mil) hay una diferencia bastante considerable.
Por esta diferencia, aunque el contribuyente lo haya hecho todo bien, se le puede hacer una auditoría. Pero el problema no termina ahí.
Este tipo de irregularidades pasan seguido, y todo empieza con el SAT cuando cobra un impuesto mal calculado. Para quejarte de esto, irías al Tribunal Fiscal de Justicia Administrativa y ellos, idealmente, te darían la razón. El problema es que le están dando la razón al SAT, por lo que los contribuyentes no pueden defenderse de esta mala práctica.
Con información del C.P.C. Jesús Patiño Soto, de la Facultad de Comercio y Administración de la UNAM.
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